Nueva Ley de Propiedad Horizontal

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La Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, publicada en el BOE del 27 de junio de este mismo año, ha supuesto una fuerte modicación en materia de propiedad horizontal respecto a la ley anterior. Como ya les adelantábamos entonces, esta nueva normativa ha levantado asperezas, pues son muchos los que no han quedado satisfechos, por ejemplo, con todo lo referente a comunidades.

En efecto, uno de los objetivos de esta ley es regular todo lo relativo a comunidades de propietarios, desde el otorgamiento de su título constitutivo hasta las mayorías necesarias para alcanzar acuerdos. Por ello, la Ley 8/2013 ha reformado hasta cinco artículos, lo que se cree que supondrá un revulsivo en materia de vivienda, especialmente en todo lo referido a rehabilitación energética. Sin embargo, la Ley 8/2013 ha levantado muchas suspicacias en muchos sectores, que no están de acuerdo en que la normativa sirva para flexibilizar los acuerdos en las comunidades de propietarios.

¿Pero qué cambios ha introducido esta nueva ley?

  1. La elevación de la afección real. Si antes el tiempo máximo para que el nuevo vecino pagara la deuda del anterior dueño o inquilino a la comunidad era de un año, ese plazo ahora se ha elevado a los tres años. Esto supone una mayor seguridad jurídica para las comunidades además de un intento por reducir la morosidad de las entidades financieras hacia las comunidades.
  2. La regulación de determinadas obras. Algunas de ellas serán obligatorias por decisión administrativa sin previo acuerdo de la comunidad. En cambio, otras como la agregación o la división de pisos y los cerramientos y envolventes,  se agilizarán, ya que el acuerdo por unanimidad desaparece y se sustituye por el acuerdo de las 3/5 partes. Merece la pena también destacar el hecho de que los discapacitados tengan el derecho a exigir reformas para mejorar la accesibilidad siempre y cuando el importe no supere más de 12 mensualidades ordinarias.
  3. La rehabilitación energética. La Ley 8/2013 aumenta la edificabilidad de las viviendas mediante el cerramiento de terrazas, balcones o terrazas de manera uniforme en vistas a mejorar hasta en un 30% la eficiencia energética. Cabe destacar que para realizar dichas obras se podrán ocupar espacios libres o de dominio público si técnicamente no es factible otra opción. Esto es posible porque esta ley modifica igualmente la Ley del Suelo y de Rehabilitación, lo que muchos han tildado de "inmersión administrativa".
  4. El informe de evaluación del edificio. Este documento que sustituirá al de la ITE a partir de 2019 tampoco acaba de convencer (así lo hacía saber a principios de verano Ángel Ignacio Mateo, secretario del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid), ya que se alega a la subjetividad de los datos del tomador y al incremento del precio.
  5. La no necesidad de convocar una junta de propietarios. Efectivamente, no hará falta convocar a todos los propietarios para determinar y aprobar las obras de mantenimiento, conservación del inmueble o adecuación de servicios comunes, pues la propia Administración las impondrá. Ni siquiera el presidente o el administrador podrán opinar sobre ello. Lo extraño del asunto es que no se haya rectificado en consecuencia el apartado c del artículo 14 que contenía ya la ley anterior donde se afirma que es "competencia exclusiva" de la junta de propietarios aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación.

Desde ITEGU creemos que esta norma, como cualquier otra, tiene aspectos positivos y otros negativos. Este hecho es más obvio en temas de comunidad, donde los intereses de unos y de otros suelen contraponerse. Por lo tanto, las voces críticas atienden más a criterios subjetivos que a ideas objetivas. Quizá la Ley 8/2013 no agrade a todo el mundo, pero lo cierto es que la normativa de Propiedad Horizontal necesitaba ser actualizada, pues las bases de la ley vigente, aunque haya servido de gran utilidad en muchos ámbitos y se haya ido modificando a través de leyes posteriores, databan de 1960.

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José María Martínez Pereda
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